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STIMA IMMOBILIARE

La valutazione immobili è un'attività che viene svolta dal valutatore abilitato e qualificato che si pone l'obiettivo di determinare (quale scopo principale, ma non unico) un elemento patrimoniale dell'immobile, generalmente consistente nel valore di mercato, ma che può essere differente da quest'ultimo in funzione dello scopo dell'attività valutativa e della tipologia dell'immobile da valutare. Un altro obiettivo, strettamente collegato con il primo, è quello di effettuare una due diligence che può riguardare differenti ambiti (urbanistico, tecnico, catastale, ecc...) a seconda dell'incarico ricevuto dal valutatore. L'attività di valutazione immobiliare si concretizza con la redazione di una perizia di stima, la stima immobiliare nella quale vengono riportati ed illustrati i risultati delle attività del valutatore.

Ove la perizia di stima non sia rispondente a predefiniti standard di valutazione finalizzati a definire il valore del bene in maniera univoca e secondo metodologie replicabili e comprensibili a livello internazionale, si definisce come "expertise" ovvero una stima di fatto ben lontana dagli standard internazionali.

Elementi caratteristici degli standard valutativi internazionali e nazionali

Gli argomenti trattati dagli standard internazionali, come si è già avuto modo di riferire, sono comuni tra le differenti fonti normative. Il Codice delle Valutazioni Immobiliari | Italian Property Valuation Standard recepisce i principi valutativi internazionali e le rilevanti innovazioni normative e metodologiche intervenute negli ultimi anni; infatti sono state adottate una serie di norme rilevanti (sia a livello europeo che nazionale) che hanno inciso sulla qualità e l’intelligibilità delle metodiche di stima dei valori immobiliari, sulla riconoscibilità delle competenze specialistiche dei valutatori immobiliari (o periti), nell’applicazione della dottrina estimativa moderna. Innovazioni tutte che trovano riscontro nella nuova edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari promossa dagli Enti e dalle organizzazioni del Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa. Gli argomenti trattati includono:

il concetto di "Valore di mercato" come definiti dal Regolamento (UE) 575/2013;
l'identificazione delle peculiarità del Valutaore Immobiliare e delle caratteristiche degli "Standard affidabili" per la valutazione, così come definiti dal Decreto Legislativo 21 aprile 2016, n.72, di attuazione della Direttiva (UE) 17/2014, che ha modificato il Testo Unico Bancario (TUB) introducendo l'art. 120-duodecies ("Valutazione dei beni immobili";
l'illustrazione delle convenzioni circa le modalità di effettuazione delle misurazioni immobiliari, ossia della misura di superfici e volumi in ambito immobiliare, fondamentale al fine di rendere omogenea la definizione quantitativa della consistenza;
la definizione della segmentazione del mercato immobiliare che ci permette di effettuare analisi di mercato corrette e basate su criteri condivisi;
l'esposizione di principi di valutazione che richiama conoscenze affermate, ma che introduce definizioni speciali quali quella dell'highest and best use (HBU);
la definizione dei criteri e valori di stima, ossia degli elementi patrimoniali quali il valore di mercato, il fair value, il mortgage lending value, il valore di uso, ecc. definizioni tanto importanti al fine di rendere intelligibile il rapporto di valutazione;
la esposizione dei concetti relativi a prezzi e caratteristiche immobiliari;
la descrizione delle procedure di rilevazione dei dati immobiliari, che rappresentano la base concettuale ed operativa indispensabile per l'utilizzo di qualsiasi metodo di valutazione che si avvalga delle informazioni provenienti dal mercato;
la presentazione dei procedimenti di stima compliant con gli standards, ossia del market comparison approach, income capitalization approach e cost approach;
la definizione di contenuti del rapporto di valutazione;
l'introduzione del concetto di riesame delle valutazioni, relativamente nuovo in ambito estimativo;
l'illustrazione delle specificità che riguardano tre settori distinti, ossia le valutazioni ai fini di concessione di credito, quelle di immobili agricoli e quelle delle quote condominiali di proprietà;
la Valutazione economica dei progetti - Studio di fattibilità;
la Valutazione degli immobili a garanzia dei crediti deteriorati (Non performing loan-NPL);
il Rating immobiliare (Real Estate Risk Assessment);
le Stime su larga scala (Mass appraisal).

Il metodo del confronto di mercato (o Market comparison approach)

Con particolare riguardo al market comparison approach, bisogna far osservare come in Italia la prassi valutativa non ne sia ancora permeata, creando di conseguenza una carente trasparenza metodologica circa i risultati della valutazione, trasparenza che solo il market comparison approach garantirebbe in toto. Questo approccio valutativo risulta ben trattato nella letteratura straniera sia normativa, che più propriamente divulgativa. Il market comparison approach si struttura operativamente tramite una serie di operazioni consegueti che possiamo delineare come segue:

analisi di mercato per la rilevazione di contratti recenti per il segmento di mercato;
rilevazione dei dati immobiliari completi;
scelta delle caratteristiche immobiliari (elements of comparison);
compilazione della tabella dei dati (sales summary grid);
analisi dei prezzi marginali (adjustment);
redazione della tabella di valutazione (sales adjustment grid);
sintesi valutativa (reconciliation) e presentazione dei risultati.

Il metodo del confronto di mercato può essere utilizzato sia nella sua formulazione classica come sopra specificata, che nella versione denominata "sistema di stima" che permette di trattare il confronto tra immobili dotati di caratteristiche provviste di un prezzo marginale non immediatamente riscontrabile dal mercato. Permette, perciò, di ovviare alle difficoltà che possono sorgere nel trattare il punto 5 dello schema operativo sopra delineato. Queste modalità operative sono state entrambe recepite sia dal Codice delle Valutazioni Immobiliari, sia dalle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie curate dall'Associazione Bancaria Italiana.

Il metodo della capitalizzazione finanziaria (o Income approach)

Il procedimento per capitalizzazione del reddito: comprende i metodi di capitalizzazione del reddito che giungono al valore di mercato considerando la capacità degli immobili di generare benefici monetari. Il procedimento per capitalizzazione del reddito si basa sulla trasformazione del reddito di un immobile in valore capitale attraverso il saggio di capitalizzazione. Il procedimento per capitalizzazione del reddito si articola: nel metodo della capitalizzazione diretta (direct capitalization); nel metodo della capitalizzazione finanziaria (yield capitalization); nell'analisi del flusso di cassa scontato (discounted cash flow analysis). Il metodo della capitalizzazione diretta converte in modo diretto il reddito di un immobile nel valore di mercato, dividendo il reddito annuo per un saggio di capitalizzazione, oppure moltiplicandolo per un fattore.

Il metodo del costo (o Cost approach)

Procedimento di stima basato sul costo: approccio che consente la determinazione del valore di un immobile attraverso la quantificazione del valore del suolo edificato e del costo di ricostruzione dell'edificio (eventualmente deprezzato), basandosi sul principio economico dell'ottimizzazione per cui un soggetto economico (acquirente) effettua le proprie scelte guidato dalla massimizzazione di una certa funzione obiettivo, per cui non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore del valore del terreno edificabile e del costo di costruzione di un altro fabbricato che presenta la medesima utilità funzionale di quello esistente, considerato nel suo stato d'uso. Il procedimento di stima comprende tre componenti: il valore di mercato del terreno edificato, il costo di ricostruzione a nuovo, il deprezzamento.

COS’È LA PERIZIA DI STIMA DI UN IMMOBILE

La perizia estimativa viene effettuata al fine di stabilire il valore commerciale di un immobile. In concreto, consiste in una relazione dettagliata, completa di grafici e immagini, che valuta un immobile secondo i vari parametri che incidono sul suo valore. I principali sono:

materiali da costruzione impiegati,
stato di manutenzione,
caratteristiche delle rifiniture,
dimensioni,
microzona censuaria nella quale è ubicato l’edificio,
anno di fabbricazione,
classe energetica,
l’esistenza dei certificati di abitabilità, conformità urbanistica e degli impianti (elettrico, idrico e fognario, termico, del gas, etc).

La perizia di stima di un immobile è compito di un professionista specializzato, che può essere un geometra, un architetto o un ingegnere con regolare abilitazione.
Com’è facile intuire, qualunque perizia estimativa esprime una valutazione che non può essere fissa e immutabile. Ad esempio, una ristrutturazione importante (inserimento di un cappotto termico, rifacimento del tetto, ecc...), oppure anche la semplice installazione di pannelli solari, determina una variazione, in questo caso in meglio, della valutazione dell’immobile. Ai fattori dinamici bisogna poi aggiungere il fattore umano, ossia la soggettività del perito. Va da sè che i professionisti più accreditati sono quelli con fama di maggiore imparzialità.

COME SI REDIGE LA PERIZIA DI STIMA DI UN IMMOBILE

Il compito di redigere una perizia di stima di un immobile è impegnativo e articolato in una sequenza ordinata. Solitamente, parte dall’osservazione dettagliata del contesto in cui è ubicato l’edificio, che viene descritto con precisione, a quella dell’immobile, esaminato in tutti i suoi componenti: locali e annessi, valutati sia dal punto di vista delle posizioni, superfici e volumetrie che come stato di conservazione, nonché degli impianti, dei quali ovviamente il perito deve valutare anche il funzionamento e l’efficienza. Un ulteriore parametro considerato è la statica, che permette di definire il grado di resistenza delle strutture portanti dell’edificio.

A questa fase, segue la verifica della posizione regolare dell’immobile rispetto alle normative urbanistiche e alle certificazioni che deve possedere, nonché l’assenza di ipoteche.
Infine, la perizia di stima di un immobile acclude la motivazione per la quale è stata richiesta (esempio, valore venale dell’immobile), e le conclusioni del professionista, che stima un valore di mercato per l’immobile ed eventuali interventi ritenuti necessari, con relativi preventivi dei costi. Non deve mancare, a chiarimento delle sue conclusioni, il metodo di stima impiegato.

COS’È IL METODO DI STIMA

La perizia estimativa di un immobile viene effettuata utilizzando vari criteri, detti in gergo tecnico criteri di stima, che dipendono dalle caratteristiche e finalità della singola stima. Nella pratica, a ogni criterio di stima corrisponde un metodo di stima, che ne è il modello pratico e standardizzato a livello internazionale. Che conseguenze ha questa molteplicità? Ebbene, bisogna dire che a seconda del metodo di stima adottato, la valutazione, e quindi il valore attribuito a un immobile può risultare differente, anche in modo sensibile. I principali criteri di stima fra i quali si trova a scegliere un perito sono:

valore di mercato: è un valore piuttosto dinamico, dato dal rapporto domanda/offerta del mercato immobiliare in un determinato periodo;
valore di costo: esprime il costo complessivo della realizzazione di un edificio. Come il precedente è un valore dinamico, influenzato ad esempio dal costo dei materiali edili, del terreno, etc;
valore di trasformazione: riguarda in particolare le ristrutturazioni, ed esprime il valore di un immobile a seguito di interventi migliorativi meno il costo necessario ad eseguirli;
valore complementare: in questo caso, si considera ai fini della stima l’immobile da valutare e il complesso del quale fa parte; di quest’ultimo viene quindi calcolato anche il valore residuo sottraendo quello del singolo immobile. Quel che ne risulta è un valore che potrebbe essere diverso da quello che ci si aspetterebbe, ossia dal risultato di una semplice sottrazione.
valore sostitutivo: si riferisce alla comparazione fra il bene per il quale è prevista la perizia di stima immobiliare e un altro avente caratteristiche atte a sostituirlo.

La scelta di un metodo di stima rispetto a un altro è compito del professionista, che sa esattamente qual è il modello migliore per ogni perizia. La sorpresa potrebbe arrivare dai risultati, quando ad esempio esiste un contenzioso e viene effettuata più di una perizia di stima di un immobile.

Lo studio BRIZIO POLITANO & ASSOCIATI (geometra, ingegnere ed architetto), si occupa della valutazione immobili ad uso residenziale, ad uso commerciale, ad uso artigianale, ad uso industriale.